La proposta d’acquisto è il primo passaggio contrattuale nell’iter di compravendita di un immobile. Spesso però viene usata impropriamente come uno strumento per concludere la trattativa commerciale.
Quante volte capita che un mediatore consigli di procedere con un’offerta scritta (e irrevocabile) per stringere i tempi e convincere il venditore a decidersi, ad esempio riguardo ad un abbassamento di prezzo?
Forse è proprio per questi motivi – volontà di concludere l’affare e fase iniziale dell’iter contrattuale – che spesso le conseguenze della firma di una proposta d’acquisto vengono sottovalutate dal compratore. Il pericolo è quello di trovarsi a sottoscrivere condizioni più vincolanti del previsto, simili a quelle che si assumono in un contratto preliminare di compravendita.
IN COSA CONSISTE LA PROPOSTA D’ACQUISTO?
In genere la proposta d’acquisto irrevocabile viene formalizzata su un format prestampato fornito dall’agenzia immobiliare che ha il mandato a vendere. Assieme alla proposta viene di solito consegnato al venditore un assegno per “bloccare l’affare” e per dimostrare la bontà delle intenzioni del potenziale acquirente. La proposta ovviamente impegna solo quest’ultimo fino al termine temporale indicato. Impegna anche il venditore nel momento in cui questa viene accettata (in forma scritta). È consigliabile concordare una somma più bassa possibile (in genere qualche migliaio di euro), e soprattutto stabilire un tempo breve per la validità della proposta (ad esempio una settimana). In modo da non rimanere vincolati troppo a lungo e non dare la possibilità al venditore di giocare al rialzo con altre persone interessate all’immobile.
Se l’affare va a buon fine e non ci sono ripensamenti, le parti si incontrano per mettere a punto un preliminare di compravendita vero e proprio. In caso di ripensamento, invece, in genere si perde “semplicemente” la somma depositata. Sono soprattutto i mediatori, di solito, a pretendere il compenso dovuto, perché sostengono di aver portato a termine il loro compito nel far incontrare domanda e offerta.
Tuttavia potrebbe anche succedere che il venditore insista per l’adempimento completo del contratto, anche attraverso vie legali, sostenendo che la proposta d’acquisto, una volta accettata, sia paragonabile a un compromesso. Comunque, per non rischiare brutte sorprese, è meglio tutelarsi attraverso alcuni accorgimenti che permettano di non dare seguito all’acquisto (e di recuperare i soldi impegnati) in mancanza di alcune condizioni.
La cosa più importante da verificare è che la proposta contenga una o più clausole che prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno verificare solo in un secondo momento, anche grazie all’aiuto del notaio, prima di procedere con il preliminare e il rogito. In particolare la proposta deve prevedere la regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene e tutti gli aspetti urbanistici, catastali e condominiali che lo riguardino: in momenti successivi alla proposta potrebbero infatti emergere “sorprese” su agibilità e abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servirtù, parti comuni, spese condominiali straordinarie già deliberate o cause in corso e così via. Oppure si potrebbe scoprire che il venditore non sia l’unico a disporre della proprietà del bene (si pensi ad esempio ai casi di eredità): è chiaro, infatti, che l’accettazione della proposta deve avvenire da parte di tutti coloro abbiano titolo a vendere. In poche parole occorre riservarsi di riformulare o annullare la proposta qualora emergessero maggiori oneri di spesa o mancanze di qualità e consistenza. Una formulazione standard, in genere contenuta nei modelli forniti dalle agenzie, potrebbe essere: «Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche». È meglio comunque che sia scritto esplicitamente anche se solo un futuro contratto preliminare sarà vincolante per le parti.
Le verifiche le farà il notaio, tuttavia è consigliabile procedere in autonomia a qualche controllo elementare, come ad esempio la corrispondenza tra la piantina castastale fornita e l’effettiva configurazione dell’immobile o la richiesta al venditore del certificato di agibilità e del regolamento condominiale. Utile può essere qualche verifica “ambientale”: a volte un passaggio dall’ufficio tecnico comunale o una chiacchierata con i vicini o con l’amministratore dello stabile possono svelare molte cose. A volte, purtroppo, tenute nascoste dai venditori.
LE REGOLE BASE PER UNA PROPOSTA D’ACQUISTO SICURA
1 .Titolo di provenienza
Farsi dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto;
2 .Ipoteche
Informarsi sull’esistenza di ipoteche (la verifica sarà comunque fatta dal notaio): se è nota l’esistenza di una ipoteca (ad esempio a garanzia di mutuo), richiedere al venditore che ne venga consentita la cancellazione prima o contestualmente al rogito;
3 .Catasto
Chiedere al venditore la scheda catastale e accertarsi che corrisponda in ogni dettaglio allo stato di fatto;
4 .Certificati
Chiedere al venditore: gli estremi (e se possibile le copie) dei titoli abilitativi edilizi (concessione o altro) e di eventuali condoni; il certificato di agibilità (se rilasciato);
5 .Mutuo
In caso di compravendita e mutuo contestuali, rivolgersi alla banca che erogherà il finanziamento per avere una disponibilità preventiva;
6 .Spese in sospeso
Verificare il pagamento di tutte le spese condominiali;
7 .Condominio
Procurarsi copia del regolamento condominiale, per verificare eventuali limitazioni all’uso di singole unità immobiliari, individuare le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo;
8 .Impiantistica
Verificare lo stato degli impianti e chiedere al venditore le relative certificazioni di conformità;
9 .Costi e notaio
Preventivare in linea di massima il costo complessivo dell’operazione; per i calcoli dettagliati occorre rivolgersi al notaio, a cui bisogna portare per tempo tutta la documentazione raccolta.
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(Cit.Casa24Plus)
(Ph.FreePik/Katemangostar)