L’interesse verso le aste immobiliari è in continua ascesa. Un mercato che non è più frequentato solamente da “addetti ai lavori” e investitori. Sempre più acquirenti, infatti, vanno a caccia di uno sconto cospicuo per una prima casa o una seconda casa per le vacanze. Tuttavia, sono ancora molti i falsi miti e i dubbi ricorrenti su questa specifica modalità di acquisto. Per saperne di più e sgomberare il campo da equivoci, abbiamo intervistato Valerio Pisano, esperto e consulente di aste immobiliari e autore di un libro sul tema e creatore di contenuti tramite un canale YouTube con oltre 600 video e un gruppo Facebook con oltre 12mila iscritti.
Quali sono i falsi miti da sfatare sulle aste immobiliari?
Il mondo delle aste immobiliari, nonostante negli ultimi anni abbia attirato un interesse crescente su di sé, è ancora avvolto da una sorta di nube di misteri dal punto di visti di chi vi si vuole avvicinare. Secondo l’esperto di aste immobiliari Valerio Pisano i principali falsi miti su questo mondo sono principalmente tre:
- Devi comprare casa con i soldi tuoi e senza mutuo;
- Devi comprare casa senza vederla;
- Devi occuparti in prima persona di liberare l’immobile acquistato all’asta.
Niente di più falso secondo Pisano, che spiega: “Questi sono i principali timori di chi si avvicina al mondo delle aste immobiliari, ma non sono veri – entra nello specifico l’autore del libro Aste & Investimenti – perché si può vedere e visitare la casa prima partecipare all’asta; ci sono banche che concedono il mutuo fino al 100% del valore dell’immobile; della liberazione della casa, infine, si occupa il tribunale”.
Non solo, per certi versi, comprare una casa all’asta può essere addirittura più semplice. “Quando si acquista una casa tramite compravendita ‘tradizionale’, l’immobile deve essere generalmente privo di abusi, mentre comprando in asta tramite decreto di trasferimento di può acquistare anche con abusi”. Un altro falso mito è che si risparmia sempre sull’acquisto comprando una casa all’asta.
“Non è detto che si compri sempre al di sotto del valore di mercato, specialmente in alcune zone dei grandi centri urbani perché se ci sono tante persone interessate a un immobile si scatena, per l’appunto, l’asta e dal prezzo base si arriva a cifre vicine ai valori di mercato”.
Tuttavia, in linea generale, acquistando una casa all’asta “è possibile risparmiare circa il 10-15% rispetto al valore di mercato”.
Un punto su cui insiste Valerio Pisano, infatti, è che “le aste immobiliari sono un metodo di acquisto di un immobile che, probabilmente, consentirà di risparmiare ma non è sempre garantito. Perché può capitare che ci siano acquirenti interessati a un immobile specifico, che sarebbero stati disposti a comprarlo anche al suo reale valore di mercato o anche di più”.
Qual è l’identikit dell’acquirente che cerca una casa all’asta?
I principali profili di acquirenti che vogliono comprare una casa all’asta, sostanzialmente, sono due secondo Valerio Pisano: “Per la mia esperienza di consulente posso dire che chi mi contatta, generalmente, è un investitore o un utilizzatore finale, ovvero qualcuno che è interessato all’acquisto di una prima o seconda casa, quindi per usare l’immobile e non per rivenderlo”.
Quali sono i servizi utili per chi compra casa all’asta?
Ogni profilo, quindi, ha bisogno di un’assistenza diversa. “Chi vuole acquistare a uso investimento spesso chiarisce qual è il budget che intende investire e, in alcuni casi, specifica la zona a cui è interessato per valutare quali annunci di aste immobiliari fanno al caso suo. Per questa tipologia di acquirente, che punta a guadagnare circa il 20-30% del capitale investito, è fondamentale avere una stima del valore di mercato dell’immobile aggiornato a oggi, e non vetusto come spesso accade nei bandi”.
Invece, chi è alla ricerca di una prima o una seconda casa “spesso arriva da noi che ha già individuato l’immobile e richiede assistenza per essere seguito nell’offerta telematica, nel controllo della perizia dell’immobile o per evitare errori che potrebbero compromettere l’acquisto”.
“Comprare una casa all’asta è davvero semplice, ai clienti spieghiamo che potrebbero farlo anche da soli, noi siamo dei facilitatori. Il costo della consulenza è pari a quello della classica provvigione immobiliare e viene pagata solo in caso di aggiudicazione dell’immobile all’asta”.
Come è cambiato il mercato delle aste immobiliari?
“Dopo la pandemia c’erano tantissimi partecipanti, credo che ciò fosse dovuto al fatto che nella maggior parte dei casi sono diventate telematiche e che i mutui avevano tassi bassi, motivo per il quale per un immobile all’asta si poteva ottenere un mutuo fino al 100% del valore, tanto che i prezzi di aggiudicazione erano anche saliti”.
“Ora lo scenario è cambiato nuovamente, perché il rialzo dei tassi fa sì che la banca tenda a non concedere facilmente mutui al 100%, perché l’aumento è sostanziale – dal 2 al 4% – mentre gli stipendi sono rimasti gli stessi”.
Come funzionano le aste immobiliari?
Come noto, ci sono diverse tipologie di asta immobiliare. “Attualmente le modalità più utilizzate per le aste immobiliari sono tre. La prima è l’asta analogico cartacea, che prevede il deposito di un assegno circolare entro un giorno stabilito precedente all’asta e che si presenti l’offerta in busta chiusa, dopodiché l’offerente si reca il giorno dell’apertura delle buste e si svolge l’asta vera e propria, partendo dal prezzo dell’offerta più alta con vari rilanci”.
Nella modalità telematica, poi, “invece dell’assegno deve essere effettuato un bonifico sempre come cauzione, sempre entro una data specificata. Il giorno dell’asta il delegato alla vendita aprirà le offerte telematiche all’orario stabilito e, in presenza di due o più offerenti, si parte con la gara partendo dall’offerta più alta ricevuta, dopo aver stabilito un rialzo minimo consentito”.
Pisano spiega anche che attualmente alcuni tribunali adottato anche la “modalità sincrona mista, che prevede che si possano presentare sia offerte cartacee che digitali puoi, il giorno dell’asta vengono aperte prima quelle cartacee e, dopo averle digitalizzate, si procede all’asta sia in presenza che tramite collegamento da remoto tramite pc”.
Ma qual è la differenza tra le varie tipologie? “Nelle aste telematiche io faccio l’offerta direttamente per il cliente, in quelle cartacee o mandiamo il nostro legale o partecipa il cliente, quest’ultima è l’opzione che io preferisco e consiglio, perché se al legale dici che il budget massimo è di 200.000 euro e i rilanci minimi consentiti sono di 3.000 capita che se si arriva a 198.000 euro il rappresentante non può in autonomia rilanciare fino a 201.000 euro e, magari, per mille euro si perde la possibilità di acquistare casa. Anche perché a volte in studio stabiliscono un budget massimo e poi sforano in fase d’asta”.
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