Hai deciso di cambiare casa e vorresti affittare quella che lascerai? Oppure hai ereditato un immobile e vorresti ricavarne una rendita mensile, per lâappunto affittandolo? Le motivazioni possono essere molteplici, tutte senza dubbio valide e animate da buoni propositi, ma lâimportante è fare le cose per bene: ecco, quindi, una piccola e utile guida su quelle che sono le regole da seguire e cosa serve per affittare una casa.
Per prima cosa, quando si decide di mettere in affitto un immobile, è necessario che questo si presenti nel miglior modo possibile. Pertanto, sarebbe sempre bene pulirlo e, preferibilmente, anche imbiancarlo: farĂ subito una buona impressione a chi lo vedrĂ e, sicuramente, questo potrĂ influire positivamente anche in fase di trattativa in merito allâammontare del canone mensile.
1. Le certificazioni obbligatorie per affittare casa
Tra i documenti per affittare una casa è molto importante lâAttestato di Prestazione Energetica (detto APE): deve essere redatto da un certificatore abilitato e indipendente, il quale deve attestare la prestazione energetica dellâimmobile. Il certificatore energetico di solito è un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti, come può essere ad esempio un architetto, un ingegnere o un geometra: si tratta di un ruolo che riveste una certa importanza a livello di responsabilitĂ civile e penale. La definizione della classe energetica è estremamente rilevante, infatti migliore sarĂ la classe energetica riconosciuta, maggiore potrĂ essere il canone di locazione richiesto.
Anche quando si affitta una singola unitĂ immobiliare, e non un intero edificio, è comunque obbligatorio compilare lâAPE: esso dovrĂ essere mostrato dal proprietario (locatore) in fase di contrattazione e dovrĂ poi essere consegnato allâaffittuario (locatario) al momento della registrazione del contratto. La mancata osservanza di questa normativa può generare sanzioni anche importanti. Eâ bene ricordare che lâAPE ha, di fatto, sostituito quello che un tempo si chiamava ACE (Attestato di Certificazione Energetica).
Infine, prima di mettere in affitto una casa, è opportuno sincerarsi che su di essa non gravino ipoteche, pignoramenti o cartelle Equitalia.
2. Quali documenti devono esibire il proprietario e lâaffittuario?
Eâ importante, prima di procedere con la stipula del contratto, che entrambe le parti dispongano di tutti i documenti necessari.
Vediamo, innanzitutto, quali sono i documenti che deve avere pronti il locatore, vale a dire il proprietario dellâimmobile:
⢠Documento di identità , chiaramente non scaduto
⢠Codice fiscale
⢠Piantina dellâimmobile
⢠Copia dellâatto di acquisto o visura catastale
⢠Attestato energetico (APE)
Dâaltro canto, invece, al locatario (inquilino) viene richiesto di esibire i seguenti documenti:
⢠Documento di identità , anche in questo caso ovviamente valido, oltre a quello di eventuali conviventi
⢠Codice fiscale proprio e dei conviventi
⢠Le ultime due buste paga o il CU (Certificazione Unica, un tempo si chiamava CUD), se si tratta di lavoratore dipendente, oppure lâultimo modello Unico o visura camerale, se si tratta di lavoratore autonomo.
3. La fideiussione bancaria e assicurativa per affitto
La fideiussione per affitto può essere bancaria oppure assicurativa. Nel primo caso il fideiussore è un istituto di credito, vale a dire una banca, che si pone come garante dellâadempimento degli obblighi di pagamento da parte dellâinquilino. Nel secondo caso, tale ruolo è rivestito da una compagnia assicurativa.
4. La registrazione del contratto di affitto
Dopo aver firmato il contratto, il proprietario deve procedere con la registrazione dello stesso presso lâAgenzia delle Entrate: ci sono 30 giorni di tempo per farlo.
Anche in questa circostanza, è opportuno avere tutti i documenti necessari già pronti, vale a dire:
⢠due copie del contratto firmato dai due contraenti, entrambe in originale
⢠il modello RLI 2020 debitamente compilato: sostituisce, in pratica, il vecchio modello 69, è comunque disponibile online ed è scaricabile gratuitamente dal sito dellâAgenzia delle Entrate
⢠la ricevuta del pagamento dellâimposta di registro
⢠le marche da bollo da 16 euro apposte ogni due pagine (quattro facciate) del contratto o, comunque, ogni 100 righe
Lâimposta di registro corrisponde al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualitĂ stabilite dal contratto e deve essere corrisposta suddivisa tra locatore e locatario.
5. Le tasse sullâaffitto della casa
Vediamo, ora, di riepilogare quali sono le tasse previste sullâaffitto di unâabitazione, cosĂŹ da avere unâidea piĂš completa di cosa serve per affittare una casa e a cosa si va incontro.
Oltre alle spese di cui abbiamo parlato pocâanzi, bisogna considerare, tra le tasse annuali, la cosiddetta imposta sui canoni di locazione.
Sono da considerare, infatti, come dei veri e propri redditi e, come tali, devono essere dichiarati allâAgenzia delle Entrate. Vengono, di conseguenza, tassati e si hanno due alternative tra cui scegliere: si può optare per il regime fiscale ordinario oppure prediligere quella che si chiama âcedolare seccaâ.
Nel primo caso, i canoni di locazione vengono considerati come dei redditi fondiari e quindi tassati come tali ai fini Irpef.
Nel secondo caso, invece, si applica in realtĂ unâimposta sostitutiva allâIrpef, alle addizionali e alle imposte di registro e di bollo. Si va, in pratica, ad applicare una percentuale fissa, pari al 21% se si tratta di contratto a canone libero (4+4 anni) e al 10% se si tratta di contratto a canone concordato 3+2 anni rinnovabili). La scelta del regime di cedolare secca deve essere effettuata al momento della registrazione del contratto, compilando lâapposito riquadro presente sul modello RLI sopra citato.
In caso di inquilini morosi, cioè che non pagano, la legge viene in aiuto del locatore e gli consente almeno di non versare piÚ tasse del dovuto, dandogli facoltà di interrompere il versamento (previa verifica, ovviamente) e solo quando si tratta di un immobile locato ad uso abitativo.